Konsekwencje prawne niepłacenia czynszu na czas

Co grozi za niepłacenie czynszu na czas? Pełne konsekwencje prawne!

Zmagasz się z problemem niepłacącego najemcy albo sam zastanawiasz się, co grozi za niepłacenie czynszu na czas? Pamiętaj, że to nie jest tylko kwestia zaległego rachunku czy wypowiedzenia umowy. Brak regulowania opłat za mieszkanie może mieć o wiele poważniejsze konsekwencje, niż ci się wydaje – włączając w to odpowiedzialność karną za oszustwo! Tak, dobrze czytasz. Polska praktyka sądowa pokazuje, że wynajmujący coraz śmielej sięgają po narzędzia z arsenału prawa karnego, a nieuczciwi najemcy muszą liczyć się z zarzutami, a nawet wyrokami.

Co grozi za niepłacenie czynszu na czas? Kiedy dług staje się przestępstwem?

Dla wielu osób zaległości czynszowe to po prostu problem cywilnoprawny. Wynajmujący wysyła wezwania do zapłaty, w końcu wypowiada umowę i idzie do sądu po wyrok eksmisyjny. Ale czy wiesz, że brak uregulowania czynszu może być potraktowany jako przestępstwo oszustwa? Brzmi poważnie, prawda? Ostatnie orzeczenia sądów karnych, w tym głośny wyrok Sądu Rejonowego w Warszawie, coraz wyraźniej wskazują na taką możliwość. To otwiera nową drogę dla wynajmujących, którzy borykają się z notorycznymi dłużnikami.

Czym jest oszustwo w świetle prawa karnego?

Zacznijmy od podstaw. Przestępstwo oszustwa, zwane potocznie „wyłudzeniem”, jest jednym z najczęściej popełnianych czynów zabronionych w Polsce. Opisuje je art. 286 Kodeksu karnego. Zgodnie z jego treścią, aby mówić o oszustwie, ktoś musi – w celu osiągnięcia korzyści majątkowej – doprowadzić inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem. Może to zrobić poprzez wprowadzenie jej w błąd, wykorzystanie jej błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania. Kara za to przestępstwo to nawet od 6 miesięcy do 8 lat pozbawienia wolności. Jeśli zaś mamy do czynienia z „mniejszej wagi” przypadkiem, sprawcy grozi grzywna, ograniczenie wolności albo pozbawienie wolności do lat 2. Co więcej, jeśli oszustwo dotyka osoby najbliższej, ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Oszustwo to przestępstwo materialne, czyli aby doszło do jego popełnienia, musi nastąpić konkretny skutek – niekorzystne rozporządzenie mieniem. Czym jest mienie w tym kontekście? To nie tylko własność, ale wszystkie prawa o charakterze majątkowym. I co ważne, również oddanie przedmiotu najmu do korzystania – jak interpretują to sądy – może być uznane za rozporządzenie mieniem. W mojej ocenie ochronie podlega także oddanie przedmiotu najmu do korzystania.

Kiedy niepłacenie czynszu to oszustwo? Praktyka sądowa

Kluczowe dla zakwalifikowania niepłacenia czynszu jako oszustwa są dwie przesłanki odpowiedzialności karnej. Po pierwsze – wprowadzenie w błąd, a po drugie – doprowadzenie do niekorzystnego rozporządzenia mieniem. Możesz myśleć, że jak to – wprowadzenie w błąd? Przecież najemca po prostu nie płaci. Wykładnia tych znamion może nie być do końca oczywista z perspektywy nieuczciwego najemcy, choć dla samych wynajmujących sprawa jest zapewne oczywista.

Okazuje się jednak, że wprowadzenie w błąd może dotyczyć nie tylko przekazania nieprawdziwej informacji, np. co do możliwości zarobkowych, ale także co do samego zamiaru wywiązania się z zobowiązania. Innymi słowy, jeśli najemca od samego początku, już w momencie podpisywania umowy, nie miał zamiaru płacić czynszu – choć miał ku temu możliwości (co można ustalić np. zeznaniami świadków lub też historią wydatków na rachunku bankowym) – to znamię wprowadzenia w błąd jest wypełnione. To jest właśnie ten „z góry powzięty zamiar”, który może sprawić, że cywilny dług nagle staje się przestępstwem.

A co z „niekorzystnym rozporządzeniem mieniem”? Ktoś mógłby powiedzieć: „przecież wynajmujący nie przenosi na najemcę żadnego prawa własności”. I wcale nie musi! Na gruncie prawa karnego za rozporządzenie mieniem jest uznawane także wykonanie usługi. Z tej perspektywy za usługę możemy traktować także oddanie przedmiotu w najem. Ktoś bowiem zobowiązuje się do udostępnienia swojej własności drugiej osobie i jednocześnie do tego, że nie będzie jej używał w inny sposób. Mamy zatem rozporządzenie mieniem, które podlega prawnokarnej ocenie.

Powyższa interpretacja jest coraz śmielej przyjmowana w orzecznictwie sądowym. Ostatnio głośno było o wyroku Sądu Rejonowego w Warszawie, w którym nieuczciwy najemca został skazany na prace społeczne za niezapłacenie czynszu w wysokości 14 000 złotych. To wyraźny sygnał, że właściciele mają nowe, potężne narzędzie w walce z nieuczciwymi lokatorami.

Czyn ciągły czy ciąg przestępstw? Kwestia kwalifikacji karnej

Jakkolwiek kwalifikacja zdarzenia jako czynu ciągłego bądź ciągu przestępstw wydawać się może zagadnieniem czysto teoretycznym, tak ma to bezpośrednie przełożenie na możliwy wymiar kary. Z tego też powodu trzeba temu poświęcić nieco uwagi. Stosunek najmu jest bowiem stosunkiem ciągłym, z okresowymi płatnościami. Należy więc rozważyć, jak kwalifikować kolejne, następujące po sobie braki zapłaty.

Mamy tu do czynienia z dwiema koncepcjami:

• Czyn ciągły (art. 12 § 1 k.k.): „Dwa lub więcej zachowań, podjętych w krótkich odstępach czasu w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, uważa się za jeden czyn zabroniony; jeżeli przedmiotem zamachu jest dobro osobiste, warunkiem uznania wielości zachowań za jeden czyn zabroniony jest tożsamość pokrzywdzonego.”
• Ciąg przestępstw (art. 91 § 1 k.k.): „Jeżeli sprawca popełnia w krótkich odstępach czasu, z wykorzystaniem takiej samej sposobności, dwa lub więcej przestępstw, zanim zapadł pierwszy wyrok, chociażby nieprawomocny, co do któregokolwiek z tych przestępstw, sąd orzeka jedną karę określoną w przepisie stanowiącym podstawę jej wymiaru dla każdego z tych przestępstw, w wysokości do górnej granicy ustawowego zagrożenia zwiększonego o połowę.”

Moim zdaniem właściwa ocena sytuacji będzie zależała od tego, czy sprawca już od samego początku nie chciał płacić (tzn. istniał z góry powzięty zamiar), czy też brak zapłaty poszczególnych należności był niezależny od siebie. W praktyce najczęściej będziemy mieli do czynienia z tym pierwszym przypadkiem, aczkolwiek ów „z góry powzięty zamiar” powinien być wykazany w postępowaniu dowodowym jak każde inne znamię przestępstwa. Praktyczna różnica pomiędzy obiema tymi konstrukcjami sprowadza się do wymiaru kary. Zgodnie bowiem z art. 57b k.k.: „Skazując za przestępstwo z zastosowaniem art. 12 § 1, sąd wymierza karę przewidzianą za przypisane sprawcy przestępstwo powyżej dolnej granicy ustawowego zagrożenia, a w wypadku grzywny lub kary ograniczenia wolności nie niższą od podwójnej dolnej granicy ustawowego zagrożenia – do podwójnej wysokości górnej granicy ustawowego zagrożenia.” Górna granica w obu przypadkach wygląda zatem podobnie, niemniej kwalifikacji z czynu ciągłego obliguje sąd dodatkowo do podwyższenia dolnej granicy wymiaru kary.

Jaka kara grozi za niepłacenie czynszu w kontekście oszustwa?

Oczywiście konkretna kara będzie zależała od wielu zmiennych jak np. wysokość czynszu, okres niepłacenia, zachowanie sprawcy po popełnieniu przestępstwa (tj. czy ostatecznie zapłacił) itp. Teoretycznie w typie podstawowym maksymalne zagrożenie karą wynosi 8 lat. W sytuacji, gdyby natomiast wartość niezapłaconego czynszu przekroczyła 200 000 złotych, wówczas mielibyśmy do czynienia z typem kwalifikowanym, gdzie zagrożenie karą ulega podwyższeniu i wynosi od roku do lat 10.

Z drugiej strony, o czym była mowa powyżej, kwalifikacja z czynu ciągłego przesądza nam obecnie o tym, że sąd wymierzać będzie karę powyżej dolnej granicy. W przypadku typu kwalifikowanego oszustwa będzie to już zasadniczo przekreślało szanse na warunkowe zawieszenie wykonania kary pozbawienia wolności.

Obowiązek naprawienia szkody – czyli jak odzyskać pieniądze

Sąd, uznając oskarżonego za winnego, może orzec także wobec niego obowiązek naprawienia szkody. W kontekście niepłacenia czynszu będzie oczywiście chodziło o kwotę czynszu, która nie została zapłacona. To świetne narzędzie dla wynajmującego! Obowiązek naprawienia szkody jest zasądzany na podstawie przepisów prawa cywilnego i podlega normalnej egzekucji przez komornika.

Zawieszenie kary i jego konsekwencje: Bat na dłużnika

Często zdarza się, że sąd, wymierzając karę pozbawienia wolności (obecnie do roku), orzeka jej zawieszenie na okres próby, który nie przekracza 3 lat. Jeśli sprawca oszustwa nie był wcześniej karany, a kwota zadłużenia nie jest niebotycznie wysoka, jest duże prawdopodobieństwo, że właśnie taka kara zostanie orzeczona.

I tu dochodzimy do praktycznego aspektu, który jest dobrą wiadomością dla wynajmującego. Przecież zależy ci przede wszystkim na odzyskaniu pieniędzy, a nie na tym, żeby ktoś „siedział za kratami”, prawda? Jeżeli z karą „w zawiasach” zostanie orzeczony obowiązek naprawienia szkody, wówczas zyskujesz bardzo mocny środek nacisku na dłużnika. Sąd w okresie próby bada bowiem przestrzeganie porządku prawnego, w tym np. realizację obowiązku naprawienia szkody. Innymi słowy, nieuczciwy najemca jest stawiany w sytuacji, że albo spłaci należność, albo może się liczyć z karą izolacyjną. To potężna motywacja!

Nowe przepisy: Odpowiedzialność karna za niewykonanie obowiązku naprawienia szkody (art. 244c § 1 k.k.)

Niezależnie od możliwości odwieszenia kary, należy zauważyć, że od 1 października 2023 roku ustawodawca wprowadził nowy typ czynu zabronionego. Mowa tu o uchylaniu się od wykonania orzeczonego obowiązku naprawienia szkody. Zgodnie z art. 244c § 1 Kodeksu karnego: „Kto uchyla się od wykonania orzeczonego przez sąd na rzecz pokrzywdzonego lub osoby dla niego najbliższej, za przestępstwo ścigane z oskarżenia publicznego, środka kompensacyjnego w postaci obowiązku naprawienia szkody lub zadośćuczynienia za doznaną krzywdę albo nawiązki, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.”

Można zatem powiedzieć, że najemca może liczyć się nie tylko z odwieszeniem kary już zasądzonej, ale także z „dołożeniem mu kolejnej” za nieuregulowanie obowiązku naprawienia szkody.

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą? Porady dla wynajmujących

Lepiej zapobiegać niż leczyć, prawda? Dlatego już na etapie podpisywania umowy najmu warto zastosować pewne zabezpieczenia.

• Oświadczenia o sytuacji majątkowej: W praktyce, na etapie podpisywania umowy, warto odebrać od najemcy różne oświadczenia dotyczące jego sytuacji majątkowej i możliwości regulowania czynszu. Pozwoli ci to ocenić jego możliwości wywiązywania się z przyjętych zobowiązań. Przekazanie nieprawdy w tym zakresie będzie można zakwalifikować jako oszustwo.
• Umyślne niepłacenie i trwonienie pieniędzy: Umyślne niepłacenie czynszu i trwonienie pieniędzy na inne wydatki niż czynsz również może prowadzić do wniosku, że mamy do czynienia z przestępstwem, czyli wprowadzeniem w błąd co do zamiaru wywiązania się z zobowiązania.
• Umowa najmu okazjonalnego: To coraz popularniejsze i skuteczniejsze rozwiązanie, które znacznie ułatwia dochodzenie swoich praw. Gdy umowa jest spisywana w tym „wariancie”:
  • Najemca podpisuje oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z tytułu nieuregulowanych opłat oraz zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania wynajmowanego lokalu.
  • Najemca musi także wskazać miejsce, w którym mógłby zamieszkać, gdyby doszło do wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – rozwiązuje to problem tzw. okresu ochronnego dla eksmisji (od 1 listopada do 31 marca).
  • Właściciel lokalu musi zgłosić zawarcie umowy najmu do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia wynajmowania mieszkania.

Jak zatem widać, spisanie umowy najmu okazjonalnego sprawia, że wynajmujący może łatwiej dochodzić swoich praw. Jednak jest to możliwe także przy standardowej umowie. Znaj więc swoje prawa i nie poddawaj się.

Dalsze kroki – postępowanie cywilne i egzekucja

Niezależnie od możliwości pociągnięcia do odpowiedzialności karnej, istnieją standardowe ścieżki cywilnoprawne, które możesz podjąć, gdy najemca nie płaci czynszu. Masz do dyspozycji szereg narzędzi – od polubownych po sądowe.

• Rozmowa z lokatorem o zaległym czynszu: Najemca zalega z zapłatą za ostatni miesiąc, ale to pierwszy raz, kiedy mu się to zdarzyło? Zanim wyciągniesz „ciężkie działa”, skontaktuj się z nim. Być może płatność mu umknęła albo niepoprawnie wykonał przelew? Takie sytuacje się zdarzają. Zadzwoń lub napisz, aby uzyskać wyjaśnienie. Być może okaże się, że szybko otrzymasz przeprosiny za zaistniałą sytuację, a płatność zostanie uregulowana.
• Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu za wynajmowany lokal: Kontakt z najemcą nie przyniósł efektu? Nie zwlekaj: wyślij mu wezwanie do zapłaty, aby zmobilizować go do uregulowania należności. Możesz je przygotować samodzielnie albo skorzystać z gotowego wzoru.
• Informacja o zamiarze wpisania lokatora do Rejestru Dłużników: Wpis do Rejestru Dłużników może być sposobem na zmotywowanie nieuczciwego lokatora do zapłaty. Dlaczego warto zgłosić nieuczciwego najemcę do BIG? Ponieważ taka negatywna informacja gospodarcza utrudni mu zaciąganie zobowiązań finansowych. Oznacza to, że np. będzie mieć problem z uzyskaniem kredytu w banku, wzięciem sprzętu na raty czy podpisaniem umowy na abonament z operatorem telefonii komórkowej. W efekcie może zacząć współpracować i spłaci dług. Wpisu możesz dokonać, zarówno gdy prowadzisz wynajem jako osoba prywatna, jak i kiedy jesteś przedsiębiorcą. W każdym z tych przypadków obowiązują jednak odmienne zasady co do podstawy, na jakiej możesz dokonać zgłoszenia.
  • Jesteś przedsiębiorcą, lokator jest osobą fizyczną, nie płaci od co najmniej 30 dni, a jego zaległości czynszowe wynoszą co najmniej 200 zł? Jeśli tak, to wystarczy zgłosić ten fakt do Rejestru BIG, czyli Biura Informacji Gospodarczej. Pamiętaj jednak, że aby wpisać dłużnika na czarną listę, niezbędna jest umowa abonamentowa z BIG InfoMonitor. Musisz również poinformować najemcę o zamiarze wpisania go w ustawowym wezwaniu do zapłaty z miesięcznym wyprzedzeniem.
  • Jeśli jesteś osobą prywatną, zgłoszenia do BIG możesz dokonać wyłącznie na podstawie tytułu wykonawczego. Otrzymasz go po wydaniu odpowiedniego wyroku w sprawie zadłużenia, któremu zostanie nadana klauzula wykonalności. Przed dokonaniem wpisu do Rejestru Dłużników BIG należy odczekać 14 dni od wysłania dłużnikowi wezwania do zapłaty. Po upływie tego czasu można dokonać zgłoszenia. Musisz mieć również podpisaną umowę z BIG InfoMonitor.
• Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego: Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów oraz z zapisami Kodeksu cywilnego (m.in. art. 687) najemca ma prawo wypowiedzieć umowę, gdy czynsz nie został zapłacony za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Jak to zrobić zgodnie z przepisami? Gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu za 2 pełne okresy płatności, należy mu wysłać pismo z informacją o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego, czyli umowy. Trzeba mu dać kolejny miesiąc na uregulowanie zaległego czynszu i wskazać, że jeśli to nie nastąpi, umowa najmu wygaśnie. Po upływie 3 miesięcy można sporządzić oświadczenie właściciela lokalu o wypowiedzeniu najmu. Co istotne, dokumenty dotyczące wypowiedzenia umowy najmu powinny być doręczone lokatorowi na piśmie. Najlepiej przesłać je za pośrednictwem poczty, listem poleconym z potwierdzeniem doręczenia – charakterystyczną „żółtą kartką”. Wówczas uzyskasz dowód, że informacja została przekazana, co może być istotne dla sądu.
• Dochodzenie zaległego czynszu przed sądem: Jeżeli najemca zalega z czynszem, a wezwanie do jego zapłaty nie przyniosło żadnych efektów, możesz także wejść na drogę sądową. Przy postępowaniach opiewających na kwoty poniżej 20 tys. zł można zastosować postępowanie uproszczone. Dzięki temu czas do uzyskania orzeczenia z klauzulą wykonalności zostanie skrócony. Warto również rozpocząć postępowanie sądowe o eksmisję nieuczciwego lokatora z nieruchomości.
• Komornik za niezapłacony czynsz: Kiedy już uzyskasz tytuł wykonawczy, możesz skierować sprawę niezapłaconego czynszu najmu do komornika. To on przeprowadzi postępowanie egzekucyjne. Także w kompetencjach komornika jest eksmisja nieuczciwego najemcy, na mocy wyroku, który to nakazuje. W kontekście eksmisji warto pamiętać, że wyroków nie wykonuje się w okresie ochronnym, tj. od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Jako właściciel nie możesz samodzielnie dokonać eksmisji lokatora za niewywiązywanie się z umowy najmu. Może to zrobić jedynie komornik – w razie potrzeby w asyście policji. Pamiętaj też, że jeśli mieszkanie wynajmujesz jako osoba fizyczna, tytuł wykonawczy daje ci prawo do zgłoszenia nieuczciwego lokatora do BIG. Gdy wynajmujesz lokal jako przedsiębiorca, możesz to zrobić na wcześniejszym etapie walki o zapłatę.

Jak widzisz, niepłacenie czynszu to poważna sprawa, zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Prawo oferuje coraz więcej narzędzi do walki z nieuczciwością, włączając w to odpowiedzialność karną. Znajomość tych możliwości pozwala na bardziej skuteczne zarządzanie nieruchomością i ochronę swoich interesów.